（一）城区城中村的基本特征

1．城中村兼具城市和乡村的特征

我国城市化的一种重要形式，就是“城市包围农村”。具体地说，在城市化过程中，为了扩大城市规模，征用城郊农村土地，逐渐将一部分村落包围在建成区内。这些村落起初还在城市郊区，进而位于城乡接合部，随着城市规模的持续扩张，最终蜕变为城中村。城中村具有二重性，既有城市的特征，也有村落的特征。其所具有的城市特征表现在：（1）城中村的居民居住在市区，乃至中心市区；（2）和城市居民一样，主要从事第二、第三产业；（3）城中村居民的生活方式逐步城市化。其所具有的村落特征表现在：（1）作为生产资料或生活资料的土地，其产权归村落集体所有；（2）其所属社区由作为村民自治组织的村民委员会管理；（3）城中村的村民保留比城市户籍更为重要的村籍，由于拥有村籍使得他们的经济收入不仅超越了农民工，甚至超越了一般市民。应当说，土地制度的二元性，是城中村形成的重要因素。在这种二元结构下，城市选择了试图绕开村落这样一种规划思路，使城中村逐渐形成。

2．城中村经济社会问题严重是其基本特征

城中村基本上都存在以下问题：一是私搭乱建严重。由于利益的驱动，城中村私搭乱建现象十分普遍，这些房屋大多是违法建设。二是基础设施薄弱。虽然处于城市建成区内，但市政基础设施标准低，配套设施严重不足。三是脏乱现象严重。市区内的施工单位在城中村地区违章乱卸渣土，得不到及时清理，征而未建的地块环境更为恶劣。四是社会治安恶化。

从实际来看，以上基本特征非常显著。以陕西省西安市为例，西安市城中村改造工作领导小组办公室调查表明，特别是二环以内57个城中村均具备五个方面的基本特征：一是农民耕地拥有量极少，三环以内人均耕地0.27亩；二环以内人均耕地0.08亩。二是城中村的地理位置优越，农民的生产经营主要以房屋出租为主。三是公共基础设施建设薄弱。村内的道路、给排水、供气供热、环境卫生、园林绿化等设施几乎为空白，居住环境极为恶劣。四是城市规划建设管理的盲区。农民房屋随意加高扩建，以房生财，违章建筑林立，村庄建设无序发展，农民房屋“黑、窄、密”，居住环境“湿、危、杂”，安全隐患较多。五是大量低收入、低素质的流动人口涌入，成为社会不良现象的多发地。

在西方社会，我们经常看到“贫民窟”的字眼。联合国给“贫民窟”的定义是“以低标准和贫穷为基本特征的高密度人口聚居区”。毫无疑问，我国的城中村是一种低标准、高密度聚居区，城中村的大多数居住者又是以农民工为主的低收入流动人口，各色人等混杂，治安问题和环境问题非常突出，具有脏乱差的典型特征。

（二）新兴城区城中村的新特点与问题——以西安市长安区为例

随着城市建设大面积的超常推进，西安市长安区出现了诸多并将继续出现城市包围农村的现象，很多村落（甚至发展不错的村）异乎寻常地成为城中村。按照长安区第四轮城市规划，城区（东至长安路、南至潏河、西至西沣路、北至雁塔交界）实际规划面积51.75平方公里，规划范围内行政村有36个，总户数14999户，总人口57099人，占地面积40267亩，其中村庄占地14047亩。目前，基本符合城中村改造条件的村有21个。对长安区城中村与城区的城中村情况进行了调查分析，新兴城区的城中村具有以下特点。

1．新兴城区扩张较快，城中村形成突然，农民缺乏适应准备

城区的城中村，是经过十几年甚至几十年的历史形成的，虽然仍是农村经济体制，但人们的生产生活方式早已城市化：脱离了农业生产，收入主要靠住房租赁和其他第三产业，消费全部靠城市提供。长安区城区规划范围内的城中村，除韦曲街道城区的几个行政村形成时间较长外，绝大多数是在城市开发项目（开发区）建设大面积占地后形成的。但是，由于受长期农村生产生活方式的影响，这些突然失去土地而被城市包围的农民，从观念、情感、习惯、能力上都很难适应新的环境。这些人中，既有对城市物质文明的向往，希望很快过上出行方便、购物方便、公共服务功能健全的城市生活；又有对农村田园风光的不舍，留恋于昔日的宁静自然、地缘亲情、伦理规范和生活节奏，对城市文明的很多特征感到陌生而不能自觉接受，甚至不自觉的抵触，更缺乏适应城市生活的生存能力。对这些突然成为城中村村民又缺乏城市生活生存适应能力的人们，需要政府和社会从以人为本出发，给予更多的尊重和关怀。

2．与老城区相比，人均改造投资成本基本相当，土地价格、商品房售价和规定的容积率明显偏低，改造难度大

由此带来的问题是，由于地价、商品房售价和容积率偏低，按照西安市用地指标获取的城中村改造综合用地，无法收回安置投资成本，需要相应增加长安城中村改造综合用地。

3．宅基地用地明显多于城区，空院面积较大和建筑层次较低

在城区，由于有较大的住房需求，村民为了增加收入，在拆迁前多年甚至十几年，几乎已将院落盖满且层次较高，获取了较高的租赁收入。但长安区的城中村，较长时期一直是农村经济的生产生活方式，为满足村民农业生产和家庭经济需要，宅基地占地面积一般较大，院落空间也比较大，建筑层次一般二层。根据市城改办统计信息，城中村人均村域土地，碑林区、雁塔区分别是0.103亩和0.299亩；长安区是0.352亩，分别是全西安市和碑林区、雁塔区的3.42倍和1.18倍。

4．抢盖搭建，违章建筑较多

现在面临城中村改造，不少村民为了获取数额更大的拆迁赔偿利润，在院落空间和低层次建筑上进行加盖抢盖。这种建设，没有任何实质意义的社会财富创造，但将大量增加安置补偿和拆迁成本，导致社会资源的严重浪费，需要采取有效措施，避免和遏制加盖、抢盖。