在1978年开始改革开放后的30多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被高楼大厦所包围，成为“都市里的村庄”。比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城中村问题较为突出。

根据城中村的演进过程，城中村是伴随城市化的进程而产生、发展、逐渐演化的，从开始的村落逐渐过渡到了完全的城中村。在城乡二元体制的背景下，城市建设的迅速发展、工业化兴起，城市建设用地的需求量不断增加，沿交通干道迅速扩展，原来的农村居民点越来越多地被圈入城市发展用地范围，经济上也逐渐从农业转向第二、第三产业。村镇被城市包围，产业结构由以农业为主转为以第二、第三产业为主，大部分农民已经完全脱离了土地。然而，这些村民由于土地、户籍、人口、行政管理等仍处在农村体制之下，其经济、社会和建设都没有能够纳入城市规划和统一管理中，还处在城市体系之外，于是便形成了今天的城中村。这个时期的一个重要特征就是，该地区的外来人口大幅增加，有的地方甚至是外来人口在社区中占了主导地位，原来的村镇文化已基本消失。

经过以下四个阶段，城中村完成了从形成、发展到消失的过程，因此，也称为城中村的四阶段生命周期（常玮，2006）。

第一阶段为聚落形成阶段，也可称为“前城中村”阶段。其特点为传统农村居住聚落。这时城市尚未扩展至村镇，城中村还只是单纯的农村居住聚落，以农业为主，经济落后，农民收入较低。村镇主要功能是农民居住聚落或农村中心地。

第二阶段为城乡接合部阶段。其特点为城乡接触。城市用地扩展，周边村镇的部分土地被征用，形成城乡混合的格局，工商业逐渐成为城中村主要经济来源，越来越多的村民从事非农活动，农民的生活空间逐渐收缩到狭窄的聚落内部。

第三阶段为城中村阶段。具体表现为城乡冲突。此时村镇耕地几乎全部被城市征用，只剩下完全被城市建成区包围的村镇居住聚落，这个阶段形成了典型的城中村。该地区农民土地被征用已经无法靠种田为生但户口仍然是农业户口，没有实现同步城市化。行政上，城中村还属村镇建制，农业收入极少甚至没有。城中村治安恶化，此时，城与村之间在建设及社会文化方面的冲突日趋明显。

第四阶段为城中村瓦解阶段，特征是完全城市化。随着城市发展，为了尽快消除城中村给城市景观、交通、治安、防灾等方面带来的不利影响。最终，通过某项具体的城市建设项目将拆除城中村纳入议事日程，城中村社区逐渐瓦解，村民逐渐融入城市社会。