我国实施计划经济条件下的长期城乡二元体制是城中村形成的体制原因，导致城中村产生和具有的空间、经济、社会特征的根本因素是经济和制度。从城中村形成的微观演进分析来看，其实质是利益问题，因此，改造过程是各相关主体之间重新进行利益调整的过程。

1．城乡二元经济结构、体制制度理论观点

更多的研究者运用城乡二元结构理论对城中村形成原因进行界定。认为城中村是位于城乡边缘带，一方面具有城市的某些特征，另一方面还保持着乡村的某些景观，以及小农经济思想和价值观念的农村社区；是由于城市快速发展而被纳入城市建设用地内距新旧城区较近的村庄；是存在于城市与村落之间的混合社区。城中村在体制上仍实行农村集体所有制和农村私营体制，具有一城两制的城市社区特点，是不同经济区域因制度差异交错发展而形成的兼具城乡二元特点的混合状态。

2．“中等收入陷阱”理论

世界银行在《东亚经济发展报告（2007年）》中提出了中等收入陷阱（middle-income trap）这一概念。中等收入陷阱是指：不少中等收入国家经济长期停留在中等收入阶段，原有的增长机制和发展模式中的矛盾爆发出来，原有的发展优势渐渐消失，它们迟迟不能越过人均gdp1万美元这道门槛，进入高收入国家的行列。世界银行2007年报告中之所以提出中等收入陷阱概念，正是20世纪后半期以来一些已落入“中等收入陷阱”的发展中国家的教训的总结。根据厉以宁教授的分析，中等收入陷阱实际上包括了三个“陷阱”，它们分别是：第一，发展的制度陷阱；第二，社会危机的陷阱；第三，技术陷阱。其中，发展的制度障碍还在于社会垂直流动渠道被严重阻塞了。社会垂直流动渠道通常比社会水平流动渠道更重要。只要没有迁移受限制的户籍制度，农村或集镇的居民可以自由迁往城市居住并在那里就业，其后果主要反映为城市生活环境恶化，出现贫民窟或棚户区，社会治安状况不佳等。社会危机陷阱是由贫富差距扩大、城乡收入差距扩大、地区收入差距扩大和缺乏社会管理创新所造成的。

3．社会学理论观点

城中村在社会结构、经济生活、人员身份、管理方式等方面依然承传农村聚落特点，是一种介于城市和乡村之间的非城非乡的聚落形态、城乡变异的社会形态。城中村户口关系十分复杂，居民职业结构与生存方式已基本完成向城市社区转型，但在基本素质上仍缺乏城市社区内涵特征。

4．人居环境理论观点

人居环境理论认为，城中村是一种居住形态，是城市扩张中在原有农村集体土地和农民宅基地上建成的居住区域。建筑表征是“城不像城、村不像村”的无序异质的病理聚居形态；是乡村在向城市转型过程中由于各种原因造成转型不彻底而形成的一些在用地上以原有居住功能形态为主的聚居形态。

5．系统功能主义理论观点

系统功能主义认为，城中村是一个社会系统，房屋出租经营和村股份经济、村委会、集体意识、社区教育和社会控制分别承担着系统的四个功能。城中村要维持良性运行须保证四个子系统有机统一。