北京市承诺，2005年以前彻底完成北京城区的危旧房改造，这给贫苦的“张大民”们过上幸福生活带来了希望。

不仅如此，北京奥运会的冲击波，还给北京和全国一些大中城市的别墅项目重新燃起了希望之火。

从2001年开始，全国各地都有别墅项目纷纷立项或重新启动。有人更是大胆预言，从2002年开始，中国的别墅市场将迎来蓬勃发展的“第三次浪潮”。

第三次浪潮中的领跑者

长江后浪推前浪，一浪更比一浪高。跑在最前面的那一浪，便是其中的领跑者。在别墅市场开发中，领跑者是北京、上海、广州三大城市。

以北京为例。北京的别墅市场经历了七八年的沉寂，伴随着北京奥运会的申办，以及政府对别墅用地的松动，近年来开始升温。碧水庄园、玫瑰园、翠湖别墅以及亚北、京顺路一带的别墅项目量价齐升，供销两旺。

在上海，2002年以来，在上海闵行、松江、浦东新区一大批别墅项目纷纷登台，成为沪上楼市的新亮点，两年间有百余个别墅楼盘投入市场。

一向领风气之先的广东，别墅开发自然也是热潮迭起。

这股热潮波及到海南，别墅市场也有了起色。尤其是博鳌小镇，依仗亚洲论坛的会议聚集效应也拉开了别墅、酒店建设的序幕。

相对于10年来前两次别墅开发热潮，这一次由于加入wto和北京奥运会的原因，无论是开发规模、持续时间等都要比前两次大得多。

京、沪、穗三地作为中国经济发展的领先地区，同时也是别墅开发的热点区域，基本上代表了整个中国别墅建造的最高水平，并且日益显示出与世界接轨的趋势。

怎样看待别墅的需求潜力

面对第三次别墅开发热潮，有关专业人士看法不一。

一种看法是，目前的热潮是一种“虚热”。原因在于，1995年以后别墅市场的萧条，导致了产品短缺，而一旦集中释放出购买力当然就会显得热闹非凡。

而且，与其他建筑产品相比，别墅更需要量身定做，也就是说，需要有良好的设计定位。而目前开发商为了抢占市场机遇，在这方面基本上做不到。

另一种看法是，目前不少购买力是集中释放的，这固然没错，但是从长期来看，别墅市场仍然供不应求。

以上海为例，按上海1700万人口、每个家庭5口计算，上海有340万个家庭。只要其中有2%的家庭需要购买别墅，那么，仅仅上海人就需要六七万套别墅。如果再考虑到海外华商、港台、江苏浙江两省等外来人员对别墅的需求，上海的别墅需求还远远不止这些。而目前在建的上海别墅，上市总量还不到1.5万套。

北京的情况也和上海差不多。

从上可以看出，我国房地产业正处于一个兴旺时期，而别墅则是一个亮点。只要产品在房型的功能、建筑材料的运用和景观的设计上精益求精，不难想象，别墅市场在未来5年内将成为最有投资价值的一个市场。

创新是永恒的生命力

如前所述，别墅产品的的量身定做非常重要，而别墅要进入一个新的发展阶段，创新就是迫在眉睫的问题。

早期开发的别墅为什么供大于求？主要原因不是客户“缺钱”，而是开发商强调的所谓豪宅概念，往往停留在欧式的外立面加面积的大小上。

偏执一点来看，能够买得起别墅的都不缺钱，缺的是开发商无法打动他们的心，不会让他们下定决心把“心动”变成“行动”。概念的模糊、混乱的审美，与本土的自然景观、人文背景相去甚远，缺少亲和力。

现代城开发商潘石屹认为，房地产开发商最原始的创新能力在于设计师。

他说：“作为一个房地产企业，能把全世界最优秀的设计师汇聚起来，把他们能够感应天地的伟大灵感充分表现出来，把它变成商品，把商品变成钱，这是房地产商应该做的事。”

可以相信，随着北京奥运会的步步临近，以及国际文化交流和新时代观念的冲击，别墅的开发理念和市场对别墅的选择都将发生很大改变。

有创造性别墅产品的设计，不仅能准确触及到客户深层次的需求，而且还能参照国际流行标准开发产品引导消费、引领时尚。

购房团虎视眈眈瞄准高档房

有一个小故事，可以从侧面反映别墅市场的第三次浪潮是如何汹涌澎湃。

2002年3月30日，一支由50人组成的“温州购房团”专程奔赴北京，当天就“相中”了9套、总价值上千万元的房产，并且付足了订金。

据这次活动的主办者介绍，早在2001年，温州人就组织了“进沪购房团”奔赴上海，购房总价值3亿元。

这次“进京购房团”活动，一开始就得到了温州人的积极响应，报名人数高达150人，这50人只是其中的第一批成员。其中大多数是温州地区的私营老板，购房目的百分之六七十是投资，首选目标就是别墅、公寓等高档楼盘，每平方米价格在万元以上，单套总价值在150万元以上。

耐人寻味是，这些温州老板虽然都是真正的“大款”，可是基本上没有人选择一次性付款。

精明的温州人认为，与其一次性付清房款，还不如选择银行按揭，把计划购房款中的大部分资金拿来周转做生意。这样，可以取得购房投资和生意投资双赢局面。

商品房内外销一视同仁

2002年8月12日，北京市国土资源房管局宣布，从当年9月起取消北京商品房内销及外销制度。这表明，港台及外籍人士可以同当地居民一样，买到北京平价的商品房。

而在此以前，港澳台及外籍人士执行的是从1994年开始的商品房外销制度。

根据这项规定，境外企业、组织和个人，包括港、澳、台人士，在北京只能购买外销商品房，而北京本地居民既可以购买内销房也可以购买外销房。

外销房价格一般要比内销房高一倍甚至几倍，但质量却未必就成正比例。以前的北京人购买外销房，更多的是一种身份的体现，但由此带来的结果却是导致房价虚高。

中国加入wto以后给予境外企业国民待遇的条款，是促成这个制度变更的主要原因。商品房内外销一视同仁以后，必将进一步促进北京楼市的兴旺发达。