尽管包括北京在内的多个城市房价已出现明显下降，但是统计部门公布的房地产数据依然表现温和，与人们的感觉相差甚远。一位政府部门权威人士向《财经》记者表示，如果继续采取目前的统计方法，统计数据便不能如实反映房地产市场的真实情况，统计数据已经对政策及市场形成了误导。

——摘自某公开报道

以房屋销售价格指数为代表的各种房地产市场数据，是政府制定政策尤其是房地产宏观调控政策的依据，也是公众判断房地产市场走势的主渠道，这个数据被列入公众最关心的统计指标，是很好理解的。

然而，房屋销售价格指数有一大怪现状，那就是各种数据真真假假，一天一个；你说要涨，他说要跌。并且明明是同一个房地产市场，也会出台各种不同数据，让公众晕头转向。

而实际上，在这些人人都说自己是权威机构的部门面前，说不定它们看到公众晕头转向才高兴呢，因为它们要的就是这种效果。究其原因在于，这与它们背后的利益分不开。尤其是一些专家在房地产公司担任重要职位、领着不菲的津贴，这就更使得他们的言论难以保持公正立场，继而必然要误导市场了。

以广州为例。广州市国土房管局的报告称，2008年9月广州市一手住宅平均价格从8月的每平方米9078元跌到8244元，同比下降14.9%，环比下降9.2%，创当年以来最大跌幅。与此同时，***公布的数据却与之大相径庭，数据显示9月份广州房价环比下降幅度为1.4%，两者相差6.5倍 1。而公众普遍反映，从感觉上看当时房价并没有什么下跌，所以认为***的数据更真实些。

再看上海。2008年1月15日中国指数研究院公布的数据显示，2008年第一周上海商品房成交量突出，共成交3430套，明显高于其他城市；而2008年1月14日易居房地产研究院的统计资料表明，在1月3日至9日一周内，上海商品住宅成交量为20.07万平方米，环比减少0.45万平方米，减少幅度为2.18%。同样是2008年1月14日，佑威房地产研究中心发布的数据显示，1月4日至10日这一周内，上海市共成交36.16万平方米的商品房（剔除动迁、配套，下同），环比增长11.57%，其中商品住宅成交量连续两周上升，共成交2015套24.23万平方米，环比增幅10.79% 2。不难看出，仅仅是上海一地的同一个统计指标，不同统计机构出台的数据就要相差好多倍。

我国的住宅产业统计是1994年开始列入国家统计体系的，并且是以房地产开发统计为主。由于资料不全面、不细致，所以无法取得对住宅产业分析和评价的大部分历史资料，只能从房地产开发统计和建筑业统计资料中，把有关住宅的那部分按一定比例进行估算。不用说，这样的统计数据必然会影响到科学性和真实性。

尤其是，各种房屋销售价格和指数的发布与统计口径不一，更让公众不知道究竟应该相信谁。

例如，2006年3月21日***、国家统计局发布的70个大中城市的房屋销售价格指数表明，当年一、二月份北京市新建商品住宅同质楼盘销售价分别比上年同期上涨8.4%和7.3%，可是一天后的3月22日，北京市建设委员会和北京市统计局等部门联合向社会发布的数据表明，北京市2006年一、二月份的商品住宅预售交易平均价格为每平方米6776元，同比上涨997元，上涨17.3%。

很显然，7.3%和17.3%两个数据相差甚远，于是毫无疑问在业内引起轩然大波，公众纷纷质疑它们的准确性。而这两个机构各有理由，都认为自己的数据更可靠、更科学。

这一事件的直接结果是，导致国家统计局出面规范各种统计数据发布制度，并且要求各级统计局参与房地产数据的联合发布。

2007年7月5日，北京市统计局再次重申“联合发布房价数据”。明确提出，在统计部门的协调下，统计部门今后只发布按照指数法计算的房屋价格，先列举各种房屋代表，然后按同质可比原则（即用同一地段、同一楼盘、同一楼层甚至同一朝向的房屋在一定时间内的价格变化作为房价涨跌依据） 3选取样本计算房价；其他部门计算房屋价格时必须注明调查范围、时点等口径 4。然而，这样的硬性规定行得通吗？

接下来，国家统计局在2008年1月召开全国统计工作会议，提出2008年对房地产价格统计进行改革，主要内容有：统一调查的城市辖区或企业项目统计范围；合并和规范指标设置，如经济适用房严格地说并不属于由市场供求关系决定价格的商品住宅范畴，所以将它归为保障性住房而不是商品住宅来统计；房屋价格采价方法取消上年同期样本调查，改为只采集上期、本期的样品房价格，以便这种统计数据更能及时反映房屋价格的变化现状。

那么，相关部门是如何解释的呢？国家统计局、***房地产服务处以及相关研究机构都表示，统计口径不一样，得到的统计数据肯定不一样。并且，国家统计局、***都表示，他们的统计数据是“独立的”、“权威的”。

尤其是国家统计局认为，它的统计数据是建立在全面调查基础上的，具有法律依据，所有房地产企业都会配合这一调查，所以数据的准确性和公信度要高得多。而中国指数研究院认为，他们的中房指数是根据市场供需变化、报价系统、搜房网信息三个方面来进行的，相比之下它们的研究更权威 5。

毫无疑问，只有权威的统计数据才有参考价值，可是面对这么多自称“权威”的统计数据，公众还真的不知道该信谁的。

同济大学经济与管理学院副院长施建刚认为，“这些数据都不可信”。因为从道理上看，统计口子虽然非常多，但不外乎4个途径：网络数据、政府提供、多年积累、地方政府行业协会提供。而不同对象提供的数据不一样，动态样本不一样，结论就不一样。按照要求，选择样本要强调3个方面，即足够数量、具有代表性、均匀分布，但很多机构没能做到这一点，所以它们的“分析未必错，结论却未必对。” 6

遗憾的是，目前还没有一个管理机构来管理这些混乱的房地产数据市场。发布房屋销售价格指数的部门缺乏协调，既浪费大量的人财物资源，又让公众莫衷一是，直接降低了这些数据的可信度。

通过数据对比容易看出，在公布的各种房屋销售价格指数中，一般来说统计部门公布的数据比建设部门公布的数据小。

究其原因在于两者的统计对象不同——统计部门针对的是已竣工项目，建设部门针对的是期房销售价格。严格地说，建设部门的房屋销售价格指数属于开发统计，并不是房地产市场统计，它的主要目的是为政府经济工作决策提供依据的。

除此以外，在国家统计局发布的房屋销售价格指数中，“房屋”的概念不仅包括“居民住房”，还包括大量的“非住房”。

在这些“居民住房”中，既包括新建的商品住房，也包括“二手房”，显而易见，二手房的价格上涨幅度一般来说要低于新建商品住房价格的上涨幅度。

与此同时，国家统计局的“居民住房”指标中，还专门有一项“城镇和工矿区个人建房”，这通常被业内人士看做是为领导干部和其他特权人士建造的“疑似福利房”。

不用说，这种“疑似福利房”价格很便宜，而且数量不少。把它们加权统计在房屋销售价格中，无疑会大大拉低房屋销售价格指数。从《中国统计年鉴》中的数据可以看到，2004年全国房地产市场商品住宅销售面积为3.3819亿平方米，这种“城镇和工矿区个人建房”的竣工面积居然高达2.1248亿平方米 7！

从中也容易想见，国家统计局对外公布的数据为什么叫“房屋销售价格”而不是“商品房市场价格”了。而“个人建房”，显然应该包括在“房屋销售”之中。公众用“商品房”市场价格的上涨幅度去对比统计局公布的“房屋”销售价格指数，当然就有差距了。

另外还有一个很严重的问题是，在这些“非住房”中既有商业营业用房，也有工业厂房用房（包括厂房和仓库）。据不完全统计，这些“非住房”要占到每年“房屋销售”总数的30%左右。

这样一来问题就很清楚了：众所周知，在我国城市房地产市场中价格上涨幅度最快的是新建居民商品住房，如果把价格长年不动的“非住房”也加权统计到房价涨幅中去，又怎么能反映真实市场行情呢 8？

但公众显然不了解这其中的差别，往往是一看到统计部门公布的房价指数上涨幅度较小，就怒气冲冲地上去一顿质疑和批评，认为它们的数字是假的、不真实。

而这时候的统计部门是不是就一定被冤枉了呢？也不一定。

因为它们本可以完全改变统计方式，统计对象不见得非要确定为那些已经竣工的项目，否则就必然会造成信息滞后。可喜的是，国家统计局已经认识到这些问题，正在着手进行这方面的改进 9。

就在公众质疑各种房屋销售价格指数满天飞、不知道究竟该信谁的时，骇人听闻的是，北京市房地产数据的“地下交易”却非常火爆，年交易额在6亿元人民币以上 10。

看到这里，读者不得不纳闷了：在公众眼里根本“不可信”的这些房屋销售价格指数，怎么会在房地产开发公司那里成香饽饽呢？再说了，这些数据明明在北京市房地产交易管理网上每天都要公布、更新的，为什么还有那么多房地产开发公司花钱去买呢？

原来，房地产部门的网站上确实有各种房屋销售价格数据，可是这些数据太简单、不具备研究性，并且又不能查阅过期楼盘项目的相关资料，无法得到一段时间以来的综合数据，所以这些数据在房地产开发公司看来并不“适销对路”。更重要的是，这些数据都由各楼盘自行上报，统计范围、时间等都不统一，更不全面，根本无法全面反映全市房地产市场总体情况。何况，房地产开发公司要的是详细、全面、真实的数据，而不是统计部门通过抽样调查方式推算出来的平均数，这种平均数对它们来说价值不大。

了解到这些内情，也就不难理解为什么有房地产统计数据的“地下黑市”存在了。

从中容易看出，如果没有一个公开、透明的房地产数据发布机制来帮助公众正确预期房地产市场趋势，而是仅仅依靠政府部门采取宏观调控政策来加以调节，这样的房地产调控就很难取得实效。

从这个角度看，现行房屋销售价格的主要缺陷，就在于只统计实际销售价格、而不统计存量房销售价格，从而导致无法如实反映真实市场行情，实际上产生了某种误导作用。

例如，2008年10月22日北京市统计局公布的该市前三季度房屋销售价格比上年同期上涨11.6%，并且当月（9月）的房屋销售价格涨幅还比上月回落了2个百分点 11，显示房屋价格首次出现环比下降。但即使如此，这2个百分点的价格下降与市场实际表现仍然相差甚远。

究其原因在于，目前统计部门在房屋销售价格上的统计方式，已经很难如实反映房地产市场的真实价格波动。

说得更具体一点就是，目前国家统计局对房屋价格指数的测算，只根据实际销售价格，并不统计房屋成交量；而房屋实际销售价格又不包括存量房屋 12，所以根本无法反映存量房屋的真实价格。

而当年前三季度，全国房地产市场实际成交量已经比上年下降50%；加上这个统计范围不包括存量房屋，其统计数据与实际偏差有多大就可想而知了。举一个极端例子：如果在此期间市场没有房屋成交量，也就无法反映房屋价格的任何波动。

换句话说，采取这种统计方法反映的房屋价格波动，最多只反映实际成交的房屋价格出现了下跌。而众所周知，房屋销售是有时间特征的，一方面与房屋销售价格高低有关，另一方面也与市场推出的楼盘位于什么方位有关。

以深圳市为例，2008年前三季度销售的商品住宅主要位于偏远的关外地区，这表明，同期深圳房价出现较大幅度的下跌，实际上只表明深圳关外地区的房屋价格出现下跌，而核心的关内地区的存量房由于没有列入该数据统计范围，所以并不包括在内。

而所有这些，都与老百姓的切身感受相一致。

可是在北京，情况则恰恰相反。2008年前三季度北京市的一些新开楼盘价格虽然出现大幅度下跌，并且位于通州的某个大型楼盘的开盘价还下跌近一半，可是由于这些还没有实际成交的新开盘价格并没有列入统计范围，所以并不反映在这些统计数据中 13。

这样就出现一种非常有趣的现象：俗话说“买涨不买跌”，房屋价格越是下跌成交量就越小，这样从最后得到的统计数据看，就越来越无法得出房屋价格已经出现大幅度下跌的结论。

那么，有什么办法可以纠正这种偏差吗？一条重要经验是，统计部门应当把尚未销售出去的存量房价格以及新开楼盘的价格全部纳入统计范围，这样就能及时反映市场价格行情了。

所以，就目前而言，公众如果仅仅想从各种房屋销售价格指数中判断现在该买房还是该卖房，是会越看越糊涂的。

进入2009年以来，各种各样的房屋销售价格数据越来越多，并且出现许多同比、环比分析资料。这固然给公众及时取得统计信息提供了极大方便，但同时也必须强调以下问题：

一是资料来源的局限性。尤其是在进行每周、每月房价环比分析的时候，不要简单地加以对比，而要看统计环境是否发生变化，重点是看这个周、这个月中有没有“黄金周”和“春节”等因素在内。

二是分析方法的局限性。任何统计分析都是建立在一系列假设基础之上的，在这些假设中包含许多隐藏因素。例如在不同时期成交的住宅中，质量是不是完全相同、住房销售结构是不是完全一样？如果质量有差异，数据分析就会不准确。一般来说，房屋质量总会越来越好，由此也会导致价格越来越高。同样，如果去年本地出售1000套别墅，今年出售2000套别墅，也会大大影响房屋平均价格的。

三是分析指标的局限性。房地产开发企业包括数据发布部门，出于保护自身利益需要，在提供房地产价格信息的同时，必定会本能地避重就轻、有所遮掩，而这对公众来说就会造成错觉和误解。这也是为什么媒体公布的房价数据，公众凭感觉就知道不真实的原因之一。

【解读点睛】

权威机构发布的房价指数相互打架，中介机构则永远唱多。在“公说公有理、婆说婆在行”背后，其实都有自身利益的诉求在内。

1　张永琪：《房价降幅统计数据为何相差6.5倍》，中国消费者报，2008年11月6日。

2　刘春香：《房地产统计数据该信谁的》，每日经济新闻，2008年1月16日。

3　应该注意的是，如果统计部门在调查房价时的表格完全交给善于“做账”的房地产开发商自己去“填”，这样的“统计口径”就不免形同虚设。

4　马琳：《规避房价数据“打架”，北京统一官方发布口径》，中国房地产报，2007年7月16日。

5　刘春香：《房地产统计数据该信谁的》，每日经济新闻，2008年1月16日。

6　刘春香：《房地产统计数据该信谁的》，每日经济新闻，2008年1月16日。

7　沈晓杰：《房价官方统计数据相互矛盾，民众期待科学统计》，中国经济周刊，2007年5月8日。

8　沈晓杰：《房价官方统计数据相互矛盾，民众期待科学统计》，中国经济周刊，2007年5月8日。

9　《地产数字迷局：房地产统计数据的两个俗套》，经济观察报，2005年5月25日。

10　陈晓：《房地产数据地下交易：垄断引发的暴利链条》，21世纪经济报道，2008年10月10日。

11　张映光、汪苏：《业内质疑房地产统计数据科学性》，财经杂志，2008年10月23日。

12　所谓存量房屋，是指在预售阶段尚未实际销售的房屋。

13　张映光、汪苏：《业内质疑房地产统计数据科学性》，财经杂志，2008年10月23日。