城中村不仅是一种房屋形态，也是一种社会形态。城中村存在的根源是城市化没有瓦解原农村社区的居住结构和社会结构。只要原居住结构和社会结构没有瓦解，城中村就仍然可能是城中村。城中村可谓是我国城乡二元结构的集中反映和典型代表，虽然其行政隶属关系上已经作为城市社区，却依然保留着农村的生活方式和行为习惯，并未完全融入城市经济与社会生活。究其形成的主要原因，既包括城市化扩张的客观因素，又受到城乡二元结构体制等主观制度性因素的根本影响。

城中村产生的原因是多方面的。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解，这与土地私有国家形成了显著区别。从社会经济角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，安土重迁，这种居住观念构成了城中村存续的社会心理条件；同时，随着城市化的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口激增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是城中村得以发展的经济条件。